大規模修繕工事に関する相談・業務の依頼先としては、管理会社や建築士事務所、施工会社、マンション管理士事務所などがあり、その依頼先によって「管理会社委託方式」「設計監理方式」か「責任施工方式」に分かれます。
管理会社委託方式とは、管理組合（理事会）の意向を受けて、管理会社が大規模修繕の準備や実施を主導的に行う方式です。
管理会社委託方式のメリットは、マンションをよく知っている管理会社が取り仕切ってくれるため、管理組合にとっては相談しやすい存在であることです。
デメリットは、大規模修繕に特化した会社ではないことです。管理会社の規模にもよりますが、改修設計や積算、工事仕様書作成などの業務を外部に委託することが多いため、費用がかさんでしまうことです。また、すべての工程を管理会社がおこなうため、工事範囲から費用、施工会社の選定まで、透明性・公平性を確保できない点にあります。
設計監理方式とは、設計と施工を分離する方式です。管理会社や建築設計事務所がコンサルタントとして、設計と監理を管理組合から受託します。コンサルタントは、建物を調査・診断して劣化状況を把握し、結果をもとに改修設計や積算をおこない、工事仕様書を作成します。その後、数社の施工会社から見積を取り、管理組合にアドバイスをしながら施工会社選定をサポートします。
設計監理方式のメリットは、コンサルタントが管理組合の立場に立ち、建物調査・診断から改修設計立案、費用の算出、施工会社選定サポートをおこなうことから、透明性や公平性を確保できることです。また、同様に工事監理の面でも、コンサルタントが第三者の目線でチェックをおこなうことにより、工事品質を確保できます。
デメリットは、とりわけ小規模マンションにおいて、大規模修繕工事のコストアップの要因になる可能性があることです。
責任施工方式とは、特定の施工会社に設計から施工までを一括して任せる方式です。施工会社が建物を調査・診断して劣化状況を把握し、結果をもとに改修設計や積算、工事仕様書を作成し、そのまま施工も担当します。
メリットは、大規模修繕に関する業務を1社ですべて請け負うため、責任の所在が明確になる点です。また、コンサルタントの費用が発生しないぶん、設計監理方式に比べてコストを抑えられる点も挙げられます。
デメリットは、施工会社が作成した改修設計や仕様書、割り出した工事範囲が妥当なものかをジャッジする組織がないこと、同様に工事費についても、提出された見積が適正かどうかを管理組合では判断できない点です。
マンション大規模修繕工事が社会的にも認知されてきたなか、近年では設計監理方式が主流となりつつあります。
というのも、管理会社痛く方式や責任施工方式を採用した場合に挙げられるデメリットが、管理組合にとって大きな損失になりえるからです。
また、一口に大規模修繕工事といっても建物ごとに特徴があり、修繕方法もさまざまです。さらに、原状回復を目指す「修繕」だけでなく、機能を追加する「改良」を目指したい管理組合もあります。
管理組合が実現したいことと、中長期的に見たマンションの在り方を照らしあわせ、どこにどのくらいの費用を投じるべきかを総合的に判断できるのは、大規模修繕を「コンサル」してくれる設計監理方式といえます。
建物の劣化状況により、予定よりも広範囲にわたって施工が必要になったことで費用がかさんだり、新築時から仕様が変更になったりするため、長期修繕計画の見直しが必要になります。
大規模修繕の竣工時には、必ずコンサルタントに相談してみましょう。先にも触れましたが、コンサルタントの強みには、マンションの在り方を中長期的に見据えることができる点があります。
長期修繕計画は、その名のとおり長期にわたって計画修繕の内容や実施時期、その費用と資金計画をまとめたものです。
大規模修繕の実績や経験が豊富なコンサルタント会社なら、より事実に即した誤差の少ない長期修繕計画の見直しが可能といえます。
