分譲マンションは、専有部と共用部があり、共用部については個人ではなくマンション管理組合で管理をおこなうことになります。
建物や設備は、そのままにしておくとどんどん劣化していきますので、適宜現状を維持するための修繕工事、もしくは性能向上のための改修工事が必要になります。
修繕や改修の工事には、多額の費用を要しますので、工事を実施するタイミングで区分所有者から一括徴収するわけにもいきません。
そんなことをすれば、費用不足となって工事がおこなえず、建物がどんどん劣化し、資産価値も下がってしまいます。
長期修繕計画は、そのようなことがないよう、必要な修繕・改修工事の費用を算出し、月々の修繕費用を割り出すために作成します。
平成25年のマンション総合調査によると「長期修繕計画を作成している」と答えたマンションは89％。長期修繕計画がないマンションは少数派になっているようですが、資金計画や計画修繕の考え方からすると、長期修繕計画を活用できている管理組合はまだまだ少ないのが現状です。
もしかしたら、入居してから一度も長期修繕計画を見たことがない、という方も多いのではないでしょうか？さっそく、以下の確認ポイントをもとにチェックしてみましょう。
国土交通省の指標では、新築マンションは30年以上、既存マンションは25年以上で制定するもの、となっています。
ただし、設備の種類や建物の部位によっては新築から25年目以降に初めての改修や交換が必要となる箇所もあります。また、近年はマンションを終のすみかとして考えている居住者が増えているため、できるだけ長く、たとえば35年くらい期間に見直すことが望ましいと考えられます。
外壁・鉄部塗装、屋上・廊下・バルコニー防水、シーリング工事のほか、電気設備や給排水設備、サッシ・窓・玄関扉の交換、建物診断などの項目が含まれているか。
また、機械式駐車場やエレベーターなど、マンション内設備の改修または交換が含まれているかも併せて確認します。
長期修繕計画書はあくまで「計画」です。建物や設備が想定どおり進行するとは限りませんし、建築材料や工法の開発による修繕周期や単価、費用の変動、さらには増税などの社会的環境や生活様式の変化も考えられます。
長期修繕計画は一度定めたら終わりではなく、定期的な見直しが必要なのです。国土交通省では、5年程度ごとに見直すことを指標としています。
たとえ長期修繕計画が適切なものであっても、計画通りに確実に工事が実施されていなければ意味がありません。総会で承認が取れずに工事が先送りになる例もよくあります。
過去に実施された修繕工事の履歴の併せて確認しましょう。
長期修繕計画に記された必要工事内容から、月々の修繕積立金が割り出せます。
修繕積立金がマイナスになる計画になっていないか、修繕積立金が上がる場合、いつ・いくら上がる計画になっているかを確認しましょう。
長期修繕計画は、やや専門的な記載が多く「予備知識がないと見るのもおっくう」という方が多いのも事実。
彩の国マンション管理センターでは、解説をしながら理事の方といっしょに確認するところからはじめ、見直し、運用までをサポートしています。お気軽にご相談ください。
