管理組合の意思決定のため、理事長（管理者）は1年に1回以上の総会を開く必要があります。
定期的に開催されるのが「通常総会」、必要に応じて開催されるのが「臨時総会」です。通常総会では、管理組合の事業報告や決算、新年度の事業計画や予算、管理に関する審議事項、役員の交代などについて承認・不承認を行います。「通常総会」の他に重要な課題があった場合「臨時総会」が実施されます。
総会は委任状や議決権行使書の提出を含め、議決権総数の半数以上の出席で成立します。総会では、あらかじめ通知した事項しか決議することはできません。
総会は委任状や議決権行使書の提出を含め、議決権総数の半数以上の出席で成立します。委任状などを含めた出席率は80％以上という組合が多いようですが、実際に出席している割合は「20％超30％以下」が23.3％ともっとも多く、ついで「10％超20％以下」が21.8％となっています。全体の平均は34.8％と、決して参加率が高いとはいえない結果です。
（出典：平成25年マンション総合調査）
総会の議事が「普通決議」であれば、総会に出席した組合員の議決権の過半数で決することになります。「特別決議」であれば、組合員総数の3/4および議決権総数の3/4で決することになります。
普通決議と違うところは、総会に出席した組合員数および議決権数ではなく、マンション全体の組合員数および議決権数であることです。つまり、総会開催時に組合員数および議決権数の3/4が集まっていなければ、否決されることになります。主に管理規約の制定や返納・廃止、共用部の著しい変更などの重大な議事については特別決議となります。
普通決議と特別決議の区分例は以下のようになります。
●普通決議
| 議案内容 | 可決条件 |
|---|---|
| 収支決算および事業報告 | 出席組合員の議決権の過半数 |
| 収支予算および事業計画 | |
| 管理費などおよび使用料の額並びに賦課徴収方法 | |
| 使用細則などの制定、変更または廃止 | |
| 長期修繕計画の作成または変更 | |
| 特別な管理の実施やそれに充てるための資金借り入れおよび修繕積立金の取り崩し | |
| 修繕積立金の保管および運用方法 | |
| 管理の実施 | |
| 訴えの定期並びにこれらの訴えを喚起するべき者の専任 | |
| 形状または効用の著しい変更を伴わない共用部の変更 | |
| 建物の一部（価格の1/2以下に相当する部分）が滅失した場合の復旧 | |
| 役員の専任および解任並びに役員活動費の額および支払方法 | |
| 組合管理部分に関する管理委託契約の締結 | |
| その他管理組合の業務に関する重要事項 |
●特別決議
| 議案内容 | 可決条件 |
|---|---|
| 規約の設定、変更または廃止、団地規約の承認 | 区分所有者および議決権の各3/4以上 |
| 管理組合の法人化・管理組合法人の解散 | 区分所有者および議決権の各3/4以上 |
| 形状または効用の著しい変更を伴う共用部の変更 | 区分所有者および議決権の各3/4以上 ※ただし、区分所有者数の定数は、規約で過半数まで減ずることができる |
| 建物の一部（価格の1/2以上に相当する部分）が滅失した場合の復旧 | 区分所有者および議決権の各3/4以上 ※ただし、区分所有者数の定数は、規約で過半数まで減ずることができる |
| 建替え決議（単棟） | 区分所有者および議決権の各4/5以上 |
| 建替え決議（団地）の棟別建替え | 区分所有者および議決権の各4/5以上かつ団地管理組合の議決権3/4以上 |
| 建替え決議（団地）の一括建替え | 団地管理組合の議決権の各4/5以上かつ区分所有者および議決権の各2/3以上 |
