一般的に、調査診断の段階では、費用面を鑑みて足場を架けずに目や手の届く範囲で劣化の調査・診断をおこない、補修対象箇所を算定します。ですが実際に必要補修が必要となる範囲は、足場を架けて全面的に調査しなければ確定できません。
そのため、工事が始まって足場を架け終えてから、再度コンサルタントと施工会社が調査診断を実施し、最終的な補修箇所と数量が確定します。工事前後の調査診断で、補修対象箇所や数量が変わらなければ問題ないのですが、当初よりも増えることがほとんどです。
大規模修繕工事ではその分を見越して、増えた分を精算するための「予備費」を含めておきます。一般的には予算の5〜10％ほどを見込みますが、建物の築後年数や劣化状況によって変動します。
なお、補修対象箇所が大幅に増え、予備費でもカバーできない場合は、臨時総会にて区分所有者の合意を得る必要があります。余裕のある工事の実施や精算処理をスムーズにするために、十分な予備費を見込んでおくことが不可欠になります。
あらかじめ工事の仕様と単価が決まっていて、数量の増減により精算することを「実数精算」といいます。実数精算で処理する箇所は、外壁のひび割れやタイルの浮きなど、遠くからの目視では確認できない高所や狭所部分に多くあります。
また、工事の仕様そのものが変更になる場合もあり、そういった場合の精算は「実費精算」として扱われます。実費精算の場合は、施工会社は工事を開始する前に、コンサルタントや理事会の承諾を得る必要があります。
